2015年时政热点：土地增值税"清缴风暴" 灵活收缴变重点清缴

　　在国税总局要求下，2014年多地掀起土地增值税清算潮，清算比例高达80%至90%，清缴力度空前。而在2015年，土地增值税清算风暴仍将继续。

　　业内人士表示，长期以来灵活收缴的土地增值税，现阶段已成为地方重点清缴项目，对于资金较充足的房企影响并不大，但对于大多数需要补充现金流的中小房企来说无疑是雪上加霜。

　　自2014年起，国家税务总局便要求各地加大土地增值税清算力度，仅东部某省清算入库税额约是2013年的两倍有余。此外，南京方面，2014年度共清算审核121个项目，清算补缴税款2.3亿元。开封方面，2014年共清算审核37个项目，完成清算计划的132%，清算补缴税款7177万元，同比增加1703%。汕头更是成立了48个清算小组专门进行土地增值税清算，使土地增值税实现42.3%的增长。新疆哈密地区，2014年土地增值税征收入库1.63亿元，同比增长216%。

　　对此，中原地产市场总监张大伟表示，作为地方税种的土地增值税由于征收条件较为灵活，因此在前几年地方财政收入较好之时，收缴工作一直处于灵活操作状态。但近两年来看，一方面国家加大了督查力度，另一方面，土地出让收入下滑，地方财政收紧，地方政府加大土地增值税清缴也是无奈之举。

　　一位地市级房管局负责人表示，过去多少会根据当年财政收入水平视情况收缴，有时还能给房企开个绿灯，但自从去年开始，税务部门便完全按照超额累进税率分级征收，甚至有的项目进行提前清缴。

　　事实上，上市房企张江高科此前发布“关于会计估计变更的公告”指出，为了能提供更稳健的会计信息，公司拟对土地增值税计提比例进行会计估计变更，通过对历年一手房销售项目进行土地增值税清算税负测算后，预计计提土地增值税税额在2.4亿元至3.2亿元区间，预计将减少2014年度当期净利1.7亿元至2.4亿元区间。

　　值得一提的是，2011年至2013年，张江高科净利润分别为4.67亿元、3.70亿元、3.72亿元。以在2014年弱市下，张江高科净利润仍能达到三年平均值计算，多计提土地增值税部分将占到当期净利润的42%至59%。

　　一位上市房企副总裁指出，土地增值税政策对大型房企而言影响相对有限，但以往用于合理避税的手段现阶段难以为继，那些缺乏良好财务规划、依赖土地升值获利的中小型房企，将面临严重冲击。

　　张大伟也认为，加大清缴力度将使依赖该部分资金以补充现金流的中小房企在2015年日子更难过。wind数据显示，截至目前，按照申万一级行业分类，沪深两市已经有27家房地产类上市公司公布了2014年年报，27家地产类上市公司共实现经营活动现金流净额-162亿元，较2013年同期的-75亿元进一步减少了87亿元。截至报告期末，上述27家上市公司现金及现金等价物净增加额为41亿元，较2013年的139亿元减少了98亿元。

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