炒房和土地指标腾挪

　　2月11日凌晨燕郊的炮声，很容易就飘到了只有一河之隔的北京市通州区。潮白河是通州和燕郊的分界线。

　　正因为这样的距离优势，燕郊房地产市场被爆炒，房价在过去十多年里涨了将近十倍，燕郊有着“炒房第一镇”的名头。

　　北京市民刘女士早年就关注燕郊的市场，她告诉法治周末记者，燕郊的房子在2002年时还不到2000元/平方米，随后受奥运会影响、受京津冀一体化影响、受北京市行政副中心落点通州的影响，燕郊房价一路上涨。

　　2011年，张先生在东方御景小区购买了一套二手房，95平方米，总价70万元，均价不到8000元/平方米。

　　“我买燕郊的房时还认真看了卖家的一手房合同以及相关资料，五证齐全，而且我买房时办理过户什么的都很顺利。”张先生告诉记者。

　　2016年11月底，他出售该处房产的总价超过了200万元。两个多月后，东方御景小区在链家网的挂牌价已超过3万元/平方米。

　　2月12日，在燕郊的一家房产中介门口，法治周末记者看到，燕郊另外一个知名小区福成小区的二手房挂牌价也已在25000元/平方米。

　　就在落宗的事情基本得到解决之后，燕郊的一个维权群里就有人在问：“落宗事件之后，咱小区有卖房的吗?这个事情会影响房价吗?”

　　有人担心，落宗事件会影响房价上涨的趋势，进而影响自己可以拿到的价差。

　　燕郊房地产市场之热，也是此次落宗事件爆发的重要背景。但是，可做住宅开发的土地是有限的，而随着北京人口的增多，对燕郊房屋的需求是不断增长的。

　　“为什么燕郊此前会出现大量的房产无法落宗?其实背后就是土地指标的问题。”中原地产首席分析师张大伟告诉法治周末记者。

　　张大伟透露，全国各地每年都有一个根据5年规划确定的开发强度指标，根据开发指标和18亿亩土地红线指标确定开发量，比如三河市，每年都会从上级政府得到一个可以开发的土地的量，每年大约在150公顷至200公顷。

　　“一般住宅用地比例只有10%至15%。另外包括教育、医院等公共资源的土地使用比例一般是15%至20%。剩下的就是工业、矿业用地、商业服务用地等。”张大伟分析道，但是燕郊这个地方，根本用不了那么多的工业或者商业用地，开发商不要，反而是抢着买住宅用地。地方政府就会存在先上车后补票的情况，把部分土地的非住宅用途变成住宅用途，落宗风波的出现，就是因为土地指标腾挪变更过程中出了问题。

　　土地指标的问题只有燕郊才存在吗?

　　“当然不是。各地都有土地指标，燕郊的问题在全国大城市圈的周围都会有。”张大伟说。

　　几百个公章谁盖的?

　　房产律师徐西华告诉法治周末记者，从法律上来说，房产证上如果是70年大产权，那么房屋所在土地一定是住宅用地，工业用地或集体用地等其他用途的土地上的房屋不可能办下来70年的房产证。至于燕郊为什么会出现“国土部门显示土地是非住宅用地，但房产证显示是住宅用地”的情况，就要问政府部门了。

　　记者试图向三河市政府负责不动产登记的相关负责人询问，此次大量的有房产证的房产无法落宗，是由于土地用途改变过程中各部门的信息沟通问题所致还是其他原因，但该负责人的电话始终无人接听。

　　“如果土地用途没有改变，但相关政府部门给工业用地或集体用地上的房子办出了70年的大产权证，那问题就严重多了。”徐西华说。

　　房产专家陈宝存曾在河北省的多个房地产开发公司任高管，他对燕郊房产落宗风波的分析是：“燕郊的土地本来大多就是工业用地，在出于种种原因土地用途从非住宅用地变成住宅用地的过程中，由于以往未进行不动产统一登记，房管部门和国土部门之间并非及时沟通信息、及时统一信息，从而导致出现了现在的情况。”

　　陈宝存说，在2004年施行土地招拍挂制度以前，土地出让方式是协议出让，那时候如果土地的用途需要改变，基本上开发商只需要跟规划部门打个报告即可。由于国土资源部门和规划部门、建设部门之间信息长时间没有及时对接，2004年之前，土地用途改变的信息很多并没有在国土部门备案。不动产统一登记制度可以解决这种信息不统一的问题。

　　“2004年，土地招拍挂制度实施之后，土地要想改变用途，由工业用地或集体用地变为住宅用地，需要先由规划部门做更改计划，然后通过人大审批，再由国土部门把土地收上来之后，重新招拍挂出让。但是可能地方政府在执行过程中并没有那么规范，导致国土资源部门的相关信息并不是最新的。因此，燕郊这次不动产登记的工作归口到国土资源部门之后，发现很多已经开发成住宅的土地在国土部门的信息还是工业用地或其他用地。”陈宝存分析道。

　　张大伟也认为，对于那些能够办下来房产证的燕郊房产而言，购房者真金白银买的房，开发商不参与产权的确定，不可能伪造公文，产权变更过程中，几百个公章是谁盖的，所以这事的错误方很清晰。现在三河市的领导也冤枉，他们这是给之前的领导的行为“买单”。

　　2月12日晚间，三河市国土资源局发布通告称，该部门正在逐一完成相关小区的测绘工作，测绘工作完成之后，就可以受理不动产登记业务。

　　但无论是什么原因，过去两个多月里，不少燕郊的业主的的确确因无法落宗而难以交易。如果有业主因为“落宗”问题被迫出现违约、需要支付违约金，这部分损失，有无途径得到补偿?

　　北京圣运律师事务所主任王优银告诉法治周末记者，如果开发商在开发过程中明知土地有瑕疵，在非住宅用地上盖房子，并通过非法手段最终办下房产证，那么业主可以向开发商索赔;如果开发商是在土地用途进行合法变更之后进行的开发，由于政府部门之间信息沟通不畅导致无法落宗，那么业主可以直接向政府申请国家赔偿，若政府不予赔偿，还可以通过行政诉讼的方式要求国家赔偿。

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